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摘要：房地产是社会经济发展的重要产业，伴随着房地产业的快速发展，它也带来了诸多问题。针对房地产领域存在的问题，最近国家陆续出台了一系列宏观政策，房价已成为热点话题。本文用经济学角度分析了我国房地产业的现状及存在的问题，并关注于政府出台的新政与效果。
一． 引言
我国房地产投资过热、房价上涨过快跟炒房、投机者有密不可分的关系。炒房者扩大了住房需求、根据供求平衡曲线：供给不变，需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象又使得购房支出占总收入很大的比例，造成居民买房难、租房难、生活难三大难题。
二． 房地产业的现状
我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后，房地产业开始真正发展
起来。房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言，房产就是他们最大的财富。这种需求使得我国商品房自1999年直至今天价格不断飙升，平均年增幅高达10%以上。这会使人们产生未来房价上涨超过10%的预期，买到房子，就拥有了不断升值的财富，这也是炒房投机者存在的原因。
（1）房地产是经济支柱产业
房地产是我国经济的支柱产业，在我国固定投资比例当中大约占1/4.如果占房地产业多
数的商品住宅价格不能平稳增长，会使其涉及到的60多个行业受到影响，还会使一大批普通老百姓事业。对各级政府来说，历年来土地财政收入高达三四成、更有甚至在五成以上。许多政府为了大力加强基础设施建设、提升地方GDP增长率大力招商引资。所以说中国城市商品住宅价格平稳增长会带动我国经济稳步发展。
（2）房地产需求刚性
我国城乡经济发展不均衡：东西部、城市与农村存在着较大的自然条件与经济发展差异。这必会使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，我国城市化率约为47%，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。
（3）商品房空置率高
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率是反映房地产市场供需状态的一个重要指标。按照国际惯例，商品房的空置率在5%—10%为合理区。但当前我国商品房的空置率已高达30%之多。如此之高的空置率显然是房地产过热、过度投资所造成的，这属于需求过大所带来的高空置率。伴随着价格上涨，商品房销售不旺造成库存房产增加，使企业的管理成本、库存成本、销售成本、财务费用也相应增多，大加大了企业的运作成本。在房地产商追求利润不变的情况下，成本的上升，必然会导致销售价格的上涨。
（4）房地产泡沫与过度投机
房地产泡沫意味着投资房地产会有更高的投资回报率。而投资者不断地低买高卖，无疑对房价的上涨起到了推波助澜的作用。价格的持续上升会使人们产生未来房价持续上涨的预期，又会使价格膨胀。过度膨胀的后果即是预期逆转、价格狂跌。就如同2008年股市泡沫破裂。
土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。土地有限性，资源的稀缺性使土地具有需求弹性大而供给弹性小的特点。真正有住房需求的人与大量的投机者构成了总需求，这种虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值而产生了泡沫。
三． 民生问题
我们知道马斯洛金字塔需求理论:生理需求、安全需求、社交需求、社会认可需求与自
我实现需求，只有实现了低层次需求，人们才会产生更高层次的需求。生理需求属于最低层级的需求、最基本的需求。生理需求无疑就是指：吃喝拉撒睡。睡需要一个家、一个房子。而超高的房价使有买房意愿者望而却步，连满足最低层次的需求都变成了一种奢侈。家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，即一个家庭年均收入的5倍（5年收入）应该能买到一套适合居住的房子，否则房价就太高了。拿2009年举例，北京、上海、深圳、杭州房价收入比分别达到14.58、14.25、13.04、12.13、10.52.房价收入比明显偏高。此外房价上涨速度速度远高于房租上涨速度，而且这一数字还在不断扩大。之所以会出现那么低的房租收益率是因为绝大多数买来的房子并不是用来居住的而是用来炒、用来投机的。所以才会出现购房市场供小于求，而租房市场供大于求的现象。这些房地产投资者把目光放在了资本价格增值上而并非资本收入上，他们赚取的是资本买卖的差价，干的是房价的炒作。
四：政府出台政策及效果
房地产泡沫、天价房产，已使老百姓怨声载道，抑制房价、出台政策已迫在眉睫。在此
情况下各地方政策纷纷出台各自的调控细则。就拿近期来说：4月11日，北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%；4月15日，国务院出台具体措施，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月18日，国务院发布通知，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。南京报调查发现，南京几乎所有银行都大幅提高了二套及以上住房贷款门槛，部分银行已经停止了三套房贷款。业内人士预言，在买房人坚决“持币观望” 态度面前，更多楼盘将加入到降价潮中。5月份南京网上房地产统计显示，5月份南京商品住宅成交1828套，比去年5月相比下降约76%，从成交价格看，万元以下楼盘占六成。南京房地产商狂降房价以9折出售，但依然无人问津。可以看出近期出台的政策对于抑制房价、房地产过热还是有明显效果的。从中央政府到地方政府陆续出台强有力的行政措施，说明政府对高房价和投机治理决心很大，房产政策从保经济转向保民生。
结语：我相信在未来中国的房地产业一定会更加健康平稳的发展。
参考文献：
【1】 徐龙炳，国民经济安全研究，上海财经大学出版社，2008年版
【2】 黄石松、陈海梅，房价之谜，社会科学文献出版社，2009年版
【3】 （美）鲍德威.威尔逊，公共部门经济学，中国人民大学出版社，2000年版
【4】 徐慎庆，泡沫经济与金融危机，中国人民大学出版社。2000年版
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